¿Puede un arrendador seguir cobrando cánones después de terminado el contrato?

Por Enderson Jesús Sanz Da Silva — Abogado

Imagine que un comerciante decide cerrar su establecimiento. Comunica la terminación del arrendamiento, desocupa el local y ofrece devolver las llaves. Sin embargo, el propietario se niega a recibirlas porque existen diferencias sobre el estado del inmueble. Un mes después llega una nueva cuenta de cobro por arrendamiento. Luego otra. ¿Debe pagarlas?

Pensemos ahora en el caso contrario: un juez declara terminado el contrato, pero el arrendatario permanece varios meses en el inmueble sin devolverlo. ¿El propietario tiene derecho a seguir cobrando exactamente los mismos cánones que antes?

Aunque parezcan situaciones sencillas, ambas revelan una distinción jurídica fundamental: la terminación del contrato, la obligación de restituir el inmueble y la responsabilidad por una entrega tardía son asuntos relacionados, pero no idénticos.

El contrato es la fuente del canon

En el arrendamiento, el canon es la contraprestación por el uso y goce del bien en virtud de una relación contractual vigente. Por eso, la primera pregunta ante cualquier reclamación debe ser si el contrato realmente terminó y desde qué fecha produjo efectos esa terminación.

No basta con que una parte anuncie que desea terminarlo. Deben examinarse la modalidad del arrendamiento, las cláusulas acordadas, los preavisos, las posibles prórrogas y las normas especiales aplicables. En vivienda urbana rige un régimen especial previsto en la Ley 820 de 2003; para los locales comerciales también deben considerarse, cuando corresponda, las disposiciones del Código de Comercio sobre renovación del arrendamiento.

Si el vínculo continúa vigente, subsiste, en principio, la obligación de pagar la renta. Pero si el contrato ha terminado válidamente, su sola existencia pasada no autoriza a generar indefinidamente nuevas mensualidades.

El Código Civil, en sus artículos 2005 y 2006, establece que el arrendatario debe restituir el bien al finalizar el arrendamiento y regula la forma de hacerlo: desocuparlo, ponerlo a disposición del arrendador y entregar las llaves, si las tiene. Es decir, terminar el contrato no elimina el deber de devolver el inmueble.

¿Qué sucede si el inmueble no se entrega a tiempo?

La falta de restitución puede causar un perjuicio económico al propietario, quien se ve privado de disponer del bien, ocuparlo o arrendarlo a un tercero. Sin embargo, esa consecuencia no significa que cualquier suma exigida después de la terminación conserve automáticamente la naturaleza de canon de arrendamiento.

El artículo 2007 del Código Civil dispone que, para que el arrendatario quede constituido en mora de restituir, se requiere requerimiento del arrendador, aun cuando haya precedido desahucio. Requerido el arrendatario, si no restituye, queda obligado al pleno resarcimiento de los perjuicios de la mora y a las demás consecuencias legales que correspondan por su condición de injusto detentador.

Por ello, la reclamación posterior a la terminación no debe confundirse con la causación automática de nuevas rentas. Cuando el arrendatario incurre en mora de restituir el inmueble, el fundamento de la reclamación indemnizatoria se encuentra, en principio, en el artículo 2007 del Código Civil. Para cuantificar los perjuicios puede considerarse, entre otros elementos probatorios, el valor del canon anteriormente pactado, sin que ello implique la subsistencia del contrato ni la generación de nuevas mensualidades de arrendamiento.

Esta distinción fue examinada por la Corte Suprema de Justicia en la sentencia STC13316-2024, del 9 de octubre de 2024. Allí se estudió un arrendamiento cuya terminación había sido declarada judicialmente. La Corte consideró que los cánones podían reclamarse hasta la ejecutoria de la sentencia, no únicamente hasta la fecha en que esta se profirió. En cambio, para el período posterior a esa ejecutoria, cuando el contrato ya había terminado, no era procedente exigir nuevas rentas con fundamento en el acuerdo extinguido; los eventuales perjuicios por la entrega tardía debían reclamarse por las acciones procedentes.

El alcance de esta decisión es importante, pero no debe exagerarse: se refiere a una tutela contra una providencia judicial, dentro de un proceso de restitución y según las circunstancias de ese litigio. No sustituye el análisis de cada contrato, de la Ley 820 de 2003 cuando resulte aplicable, de las pruebas aportadas ni de la conducta concreta de las partes.

El arrendador tampoco puede negarse injustificadamente a recibir

Existe otro escenario frecuente: el arrendatario pretende devolver el inmueble, pero el propietario se resiste a recibirlo para mantener abierta la facturación. La ley no permite convertir una negativa injustificada en un mecanismo para prolongar artificialmente las obligaciones del inquilino.

El artículo 384 del Código General del Proceso contempla expresamente la defensa del arrendatario cuando la restitución no se ha realizado por la renuencia del arrendador a recibir. Si el juez encuentra probada esa circunstancia, puede ordenar la recepción del inmueble y condenar en costas al arrendador.

La Corte Suprema también ha examinado esta situación en la sentencia SC2506-2022. Allí valoró que el arrendatario dejó el local a disposición del arrendador y solicitó instrucciones para su adecuación y entrega, mientras que el arrendador condicionó la recepción a exigencias no reveladas oportunamente; ello permitió mantener la valoración de mala fe contractual efectuada por el Tribunal.

Ahora bien, no toda controversia sobre el estado del inmueble supone una negativa injustificada del arrendador. Pueden existir discrepancias legítimas respecto de las condiciones de restitución, las reparaciones pendientes o el cumplimiento de obligaciones contractuales. Sin embargo, estas circunstancias no autorizan, por sí solas, a rechazar indefinidamente la entrega ni a condicionarla al pago previo de cualquier suma reclamada. Será necesario examinar las estipulaciones contractuales, el estado real del inmueble, la conducta de ambas partes y las exigencias de la buena fe. En determinados casos, el arrendador podrá recibir el inmueble dejando constancia de las diferencias y reservándose el derecho de reclamar las reparaciones o indemnizaciones correspondientes.

Por otra parte, desocupar el local sin más, abandonar las llaves o enviar un mensaje diciendo «ya me fui» no garantiza por sí solo que la entrega se haya efectuado conforme a derecho. Es esencial acreditar que el bien quedó efectivamente a disposición del arrendador y que se cumplieron las condiciones legales aplicables.

¿Y si las partes continúan el arrendamiento?

La permanencia del inquilino tampoco implica, por sí sola, que el contrato haya sido renovado. El artículo 2014 del Código Civil señala que la aparente aquiescencia del arrendador ante la retención de la cosa no equivale, por sí misma, a una renovación del contrato.

No obstante, si el arrendatario paga la renta de un período posterior con beneplácito del arrendador, o si ambas partes manifiestan por un hecho inequívoco su intención de perseverar en el arriendo, el contrato puede entenderse renovado conforme a esa disposición. Para los predios urbanos, el artículo contempla una renovación que no excede de tres meses, sin perjuicio de renovaciones posteriores en las condiciones allí previstas. Esta regla debe interpretarse de manera sistemática con los regímenes especiales aplicables, particularmente la Ley 820 de 2003 para vivienda urbana y las disposiciones del Código de Comercio sobre renovación de arrendamientos comerciales.

Por ello, ni el propietario puede presumir que toda ocupación posterior genera nuevos cánones, ni el arrendatario puede asumir que basta con declarar terminado el contrato para liberarse de cualquier responsabilidad económica.

La prueba de la entrega puede definir el conflicto

Para prevenir disputas, conviene documentar la fecha de terminación, el aviso o acuerdo respectivo, el inventario y estado del inmueble, el registro fotográfico, la lectura de los medidores y, especialmente, la entrega de las llaves. Si el arrendador se niega a recibir, esa negativa debe quedar acreditada y deben utilizarse los mecanismos legales disponibles.

También es indispensable distinguir las obligaciones anteriores a la terminación, como cánones vencidos, servicios, cuotas a cargo del arrendatario y daños imputables, de las pretensiones económicas que puedan surgir por la demora posterior en devolver el bien. Unas y otras no desaparecen ni se causan automáticamente por el simple hecho de que el contrato haya terminado.

En conclusión, la respuesta es que no siempre puede continuarse cobrando el canon después de terminado el arrendamiento. Todo depende de la vigencia real del vínculo contractual, la forma y fecha de su terminación, la conducta de las partes y la entrega del inmueble. Si existe ocupación injustificada después de la extinción del contrato, puede haber responsabilidad por mora en la restitución y por los perjuicios correspondientes; pero esa reclamación no debe confundirse con la causación automática de nuevas rentas de arrendamiento.

En materia de arrendamientos, como en tantas controversias jurídicas, el nombre que se da a un cobro no reemplaza la obligación de demostrar su fundamento.