La Resolución 4181.010.21.1.232 de 2024 establece los requisitos que deben seguir los proyectos de urbanización y parcelación en Santiago de Cali para la entrega de áreas de cesión, que son terrenos que los desarrolladores deben destinar a espacio público o compensar económicamente. Su objetivo es asegurar que el crecimiento urbano incluya espacios para el uso y disfrute público, contribuyendo así al desarrollo ordenado y sostenible de la ciudad.
Esta regulación fue emitida por la Unidad Administrativa Especial de Gestión de Bienes y Servicios de Cali, bajo la dirección de Noralba García, y se apoya en normas previas, como el Decreto Extraordinario 411.0.20.0516 de 2016 y el Acuerdo 0373 de 2014, que definen la estructura y funciones de las dependencias municipales y establecen los porcentajes de cesión obligatoria de terrenos en proyectos de desarrollo urbano.
De acuerdo con el Acuerdo 0373, el 27 % del área urbanizable debe destinarse al espacio público, distribuido entre áreas verdes, zonas para equipamiento colectivo, y vías.
Adicionalmente, la normativa específica que, en casos donde no sea posible ceder el terreno físicamente (por ejemplo, cuando el área es menor a los límites de 2000 m² para espacio público o 500 m² para equipamiento institucional), se debe compensar económicamente.
Esta compensación se canalizará hacia el Fondo de Espacio Público para financiar nuevos espacios públicos y equipamientos en sectores prioritarios de la ciudad, según los planes de intervención urbanística establecidos.
El Decreto No. 1783 de 2021 modificó los artículos del Decreto Único Reglamentario 1077 de 2015, que regula aspectos del sector de Vivienda, Ciudad y Territorio en Colombia. Los cambios afectan el proceso de incorporación de áreas públicas en desarrollos urbanos, así como la entrega de estas áreas y el cumplimiento de las obligaciones de los urbanizadores.
Artículo 33: Incorporación de áreas públicas
Este artículo establece que las áreas de espacio público generadas en procesos de urbanización o parcelación serán formalmente integradas mediante la inscripción de la escritura en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, sin que sea necesaria la participación de las autoridades.
La escritura debe incluir una cláusula de cesión gratuita de las zonas públicas al municipio o distrito, y esta cesión estará sujeta a una condición resolutoria. La condición implica que, si las obras o dotaciones de dichas áreas no se completan en el tiempo estipulado por la licencia, la cesión se invalidará y el predio no se considerará urbanizado.
Artículo 34: Entrega material de las áreas de cesión
Este artículo define que las zonas cedidas obligatoriamente deben ser inspeccionadas por la entidad responsable de administrar el espacio público para verificar que cumplan con las condiciones de la licencia urbanística.
La inspección debe documentarse en un acta firmada por el urbanizador y la autoridad municipal, la cual servirá como prueba del cumplimiento de las obligaciones. Si se encuentra un incumplimiento, se otorgará un plazo mínimo de 15 días para corregir las fallas y se programará una segunda inspección. Si el incumplimiento persiste, se activará la condición resolutoria y se iniciarán sanciones.
Aspectos adicionales
1. Obligación de solicitar inspección: El titular de la licencia debe solicitar la inspección para la entrega de las áreas de cesión.
2. Urbanización por etapas: En proyectos por fases, el avance de las obras debe corresponder al progreso del proyecto. Los municipios definirán los mecanismos para asegurar el cumplimiento.
3. Definición de área urbanizada: Un área urbanizada es aquella donde se completan las infraestructuras y se entregan formalmente a la autoridad, o bien se ha compensado la cesión con mecanismos autorizados.
En cuanto a las disposiciones y procedimientos que regulan la entrega anticipada y obligatoria de zonas de cesión en proyectos de desarrollo urbanístico en Santiago de Cali, en cumplimiento con la normativa territorial y municipal, se presentan los siguientes lineamientos:
1. Cesión anticipada de zonas para uso público: Los propietarios de terrenos sin urbanizar pueden proponer la entrega anticipada de áreas de cesión (destinadas para proyectos de interés general o utilidad pública) a la Unidad Administrativa Especial de Gestión de Bienes y Servicios, siempre que se justifique su conveniencia mediante un informe técnico del Departamento Administrativo de Planeación Municipal. Esto es aplicable si el terreno cumple con los requisitos preestablecidos.
2. Consideraciones para proyectos futuros: Las áreas cedidas anticipadamente serán contabilizadas en los porcentajes requeridos por la normativa urbanística vigente en el momento de obtener la licencia de urbanismo. Si existen diferencias en áreas o linderos, el propietario debe solicitar la certificación correspondiente al Departamento de Hacienda Municipal.
3. Estructura administrativa y competencias: En virtud del Decreto 411.0.20.0516 de 2016, se establecen las funciones de la Unidad Administrativa Especial de Gestión de Bienes y Servicios en el ámbito municipal de Santiago de Cali. Esta entidad es responsable de la gestión de los bienes públicos, incluyendo la administración y mantenimiento de propiedades municipales y el uso de recursos provenientes de cesiones en dinero.
4. Proceso de cesión obligatoria de áreas para uso público: El proceso se divide en dos fases principales:
– Fase 1: Implica la incorporación de áreas públicas mediante la cesión obligatoria, en la cual el urbanizador transfiere formalmente las áreas a favor del distrito. Esto incluye una verificación posterior por parte del ente territorial y ajustes en caso de modificaciones del proyecto.
– Entrega material de las áreas: El ente territorial junto con el urbanizador realiza inspecciones para verificar que el diseño y obras de adecuación estén conforme a los proyectos aprobados. Si se detectan incumplimientos, se otorga un plazo para corregir las deficiencias y, de persistir, se aplican sanciones conforme a la normativa.
5. Fase 2 – Entrega anticipada de cesiones: Si se opta por una entrega anticipada, esta incluye una verificación en sitio y un acta de entrega oficial. Esto se realiza con la colaboración del equipo técnico de la Unidad Administrativa y quien lo cede.
En cuanto a los requisitos y procedimientos establecidos para la entrega anticipada de cesiones obligatorias y compensación en dinero en desarrollos urbanísticos, en línea con el Decreto 1077 de 2015, modificado posteriormente por el Decreto 1783 de 2021 y otros lineamientos normativos en Santiago de Cali, Colombia, se establece:
1. Entrega anticipada de cesiones (Fase 2):
– Documentación requerida: Para formalizar cesiones de terrenos o áreas destinadas a espacio público y equipamientos colectivos, los urbanizadores deben presentar documentos como el poder notarial, la licencia de segregación o división del área, escrituras de cesión registradas y aprobadas, y un levantamiento topográfico del área.
– Infraestructura y servicios: Además, debe garantizarse la disponibilidad de servicios públicos esenciales (agua, electricidad) y el acceso adecuado desde una vía pública vehicular, con instalaciones como alumbrado y andenes.
2. Compensación en dinero: Se aplica para áreas menores a 2000 m² para zonas verdes y a 500 m² para equipamientos institucionales. En estos casos, el valor del terreno debe compensarse en efectivo, basado en una valoración de mercado realizada por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) o la Lonja Colombiana de Propiedad Raíz de Cali.
Este monto se destina a adquirir terrenos para construir equipamientos en zonas urbanas prioritarias.
3. Tramitación y verificación:
– La Unidad Administrativa Especial de Gestión de Bienes y Servicios (en Santiago de Cali) es responsable de verificar el cumplimiento de estos requisitos y de la inclusión de las áreas cedidas en el inventario inmobiliario del Distrito.
– La notificación y comunicación de la resolución se realiza a través de medios oficiales para informar a los interesados sobre el cumplimiento de la normativa.
Estos lineamientos aseguran que los proyectos urbanísticos cumplan con la entrega de áreas de cesión obligatoria o compensación en dinero.
